Bỏ phương pháp “thặng dư” sẽ là “bước lùi” trong định giá đất?!

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chuyên gia chính sách đầu tư, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội

Thời gian qua, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất, ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 634/CĐ-TTg yêu cầu trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên - Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan; trong đó, dự thảo Nghị định 44 và dự thảo Thông tư 36 đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất.

Theo đó chỉ còn ba phương pháp, gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ sẽ không còn được sử dụng.

Xung quanh các phương pháp định giá đất mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi hiện có nhiều luồng ý kiến khác nhau, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư”.

Không nên bỏ phương pháp “thặng dư” trong định giá đất?

Tại hội thảo “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức chiều 27/7, đa phần các chuyên gia và các doanh nghiệp đều cho rằng về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam cho nên việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn.

Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” chiều 27/7

TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá, việc sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 là rất cần thiết để giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, từ đó tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản hồi phục sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Tuy nhiên, theo ông, việc sửa đổi cả hai văn bản pháp luật quan trọng này có nhiều vấn đề cần xem xét lại. Trong đó, đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” như cơ quan soạn thảo đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này.

“Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”, ông Lượng nói thêm.

Do đó, ông Lượng cho rằng, cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách Nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp nếu bỏ phương pháp “thặng dư”, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Bên cạnh đó, hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai do một số bất cập như phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.

Hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, vì vậy cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.

Mặt khác, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Bản chất của phương pháp này là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm đó. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế VCCI

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chuyên gia chính sách đầu tư, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho hay, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: Đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia “chênh lệch địa tô”. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.

“Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, ông Chương nêu quan điểm.

Vấn đề căn cơ cần giải quyết là dữ liệu thị trường

Bàn thêm về vấn đề nên sử dụng phương pháp nào để định giá đất, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường và đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các nghị định, thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.

Theo ông, vấn đề ở đây là cần hiểu rõ nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường, có thể được nói đến là do thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, cũng như thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập…

Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.

Nhấn mạnh thông tin dữ liệu đầu vào là vấn đề quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không, ông Lượng cho biết, mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

Vì vậy, theo ông Lượng cần thiết phải xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai là rất cần thiết để yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý cũng cần phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Khi đó, sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.

“Quan điểm của tôi cho rằng từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện,…”, ông Lượng nói.