Thị trường bất động sản: Vốn và phát triển bền vững

Thị trường bất động sản: Vốn và phát triển bền vững. Ảnh minh họa.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những thay đổi bất lợi về nguồn vốn: một số ngân hàng thương mại (NHTM) hạn chế cho vay mới; kênh trái phiếu doanh nghiệp trở nên ngột ngạt khi phát sinh những bất cập.

Trong khi đó, giá nguyên vật liệu đã và đang có xu hướng tăng mạnh. Cộng thêm thay đổi bất lợi về nguồn vốn, tăng trưởng nguồn cung trên thị trường bất động sản thời gian tới có thể bị ảnh hưởng tiêu cực.

Rào cản vốn đối với một lĩnh vực lan tỏa

Một nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam công bố mới đây cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản (BĐS) trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Đáng chú ý, thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và tạo cầu nối cho các thị trường khác để cùng phát triển đồng bộ. Theo nghiên cứu này, khi nhu cầu sử dụng của ngành BĐS tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.

Nghiên cứu trên cho thấy vai trò lớn và tầm quan trọng của thị trường BĐS trong nền kinh tế. Tuy nhiên, quá trình phát triển của thị trường BĐS những năm qua cũng bộc lộ một số hạn chế, buộc cơ quan quản lý phải có các biện pháp điều chỉnh; trong đó, nổi bật là định hướng kiểm soát chặt chẽ kênh tín dụng.

Những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước giới hạn chặt chẽ hơn nguồn tín dụng vào BĐS. Đó là việc từng bước nâng cao hệ số rủi ro trong cho vay; đặt lộ trình thu hẹp tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn; tăng cường thanh tra, rà soát cho vay BĐS như một thông điệp hạn chế hơn… Do đó, tăng trưởng tín dụng vào BĐS đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Việc thiết lập các rào cản tín dụng cao hơn, ngày càng chặt chẽ hơn so với nhiều lĩnh vực khác đã và đang ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS, khi không ít doanh nghiệp không đủ vốn xây dựng dự án, bỏ hoang “đất vàng”, dẫn đến lệch pha cung - cầu, góp phần đẩy giá nhà ngày một tăng cao…

Thị trường bất động sản: Vốn và phát triển bền vững

Từ tháng 4/2022, NHNN tiếp tục nhấn mạnh quan điểm cho vay BĐS thuộc lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, đồng thời tăng cường kiểm soát chặt chẽ hơn nữa. Một số NHTM đã có thông báo tạm dừng cho vay mới hoặc hạn chế hơn trong cho vay BĐS. Trong khi đó, kênh huy động qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng khựng lại, sau những phát sinh và bất cập được các cơ quan chức năng xử lý.

Việc các nguồn vốn, đặc biệt kênh tín dụng, trở nên hạn chế hơn đang gây quan ngại sẽ “tác động ngược”, thêm khó khăn chung đối với nền kinh tế khi BĐS là lĩnh vực có sức lan tỏa lớn, là đầu ra và kết nối của nhiều sản phẩm, dịch vụ của 40 ngành, lĩnh vực khác như nghiên cứu đề cập ở trên.

Có thể ảnh hưởng tiêu cực tới nguồn cung mới

Tại báo cáo về chuyển động thị trường BĐS tháng 5/2022, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cảnh báo, tăng trưởng nguồn cung trên thị trường địa ốc thời gian tới có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách hạn chế tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong tình hình giá nguyên vật liệu có xu hướng tăng mạnh.

Theo Vars, hiện nay tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là hai kênh huy động chính cho các dự án BĐS ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, như trên, nguồn vốn đang thắt chặt hơn, trong khi huy động từ các sản phẩm tài chính khác như các quỹ đầu tư BĐS, các kênh như đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài vẫn chưa phổ biến tại thị trường Việt Nam. Vars cho rằng, việc hạn chế những nguồn tài chính quen thuộc khiến nguồn cung BĐS mới bị thắt chặt, qua đó đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

“Riêng thị trường nhà đất TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5-10% chỉ trong vòng một tháng. Điều này có thể thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan như bán lẻ, sản xuất công nghiệp, đồng thời gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô”, Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.

Trước tình trạng trên, Vars cho rằng, bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, các cơ quan chức năng cần có những chính sách để các doanh nghiệp BĐS hoạt động lành mạnh có thể phát triển. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả BĐS.

Cùng đó, Vars cũng đề xuất cơ quan chức năng đưa ra những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở...

TS. Cấn Văn Lực.

“Kiểm soát hợp lý là rất quan trọng”

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia tài chính, thị trường BĐS hiện có 6 tầng vốn, gồm: Ngân sách nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế); Nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); Huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ các nền tảng công nghệ); Nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê bảo lãnh; Vốn tự có, vốn đối tác trả chậm.

“Điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp BĐS? Việc giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Làm tăng mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không thể giảm…). Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế… Doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án. Do vậy kiểm soát hợp lý là rất quan trọng”, TS. Lực nhấn mạnh.

Theo tính toán mà chuyên gia này đưa ra, từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Do đó, cách tiếp cận, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn không làm nghẽn, quan tâm rủi ro, hệ thống tài chính chú trọng điều tiết cung cầu BĐS là cần thiết.

Ngoài ra, cần có quy định phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu BĐS (REITs), cơ quan tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS… Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý...); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

“Bên cạnh nguồn tín dụng, doanh nghiệp BĐS cần lưu tâm, linh hoạt hay huy động từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, trái phiếu công trình…; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán…”, ông Lực khuyến nghị, cũng như kết hợp với những hướng đồng bộ trên để phát triển bền vững.

Bất động sản đến thời giảm giá và mùa của "thợ săn"? Thị trường không quá tiêu cực. Có nhiều "thợ săn" chứ không phải ít ai quan tâm. Cơ hội dành cho nhà đầu tư trung ...

Nhóm Bất động sản đua nhau hồi phục mạnh Sau khi hé ra một số tín hiệu từ các cổ phiếu HBC, VPH, CTD ở phiên hôm qua, nhóm Bất động sản đang chứng ...

Hơn 8.000 tỷ đổ vào thị trường bất động sản Khánh Hoà trong quý 2 Số liệu trên được Sở Xây dựng Khánh Hoà cho biết tại báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022.