Xây dựng khung giá đất theo giá thị trường: Cách nào?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý đợt cuối cùng cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra bắt đầu từ 3/1 - 15/3/2023.

Những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo, gồm: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai…

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá, đề xuất bỏ quy định khung giá đất trong thời gian qua là chủ đề được quan tâm bởi nhiều lý do chính đáng.

Theo ông, việc sở hữu đất đai và nhà ở là những phương án lưu trữ tài sản phổ biến nhất không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Một 'ngôi nhà' gắn liền với những giá trị về tinh thần đặc biệt đối nhiều người, do đó, không khó tránh khỏi nhiều vấn đề nhạy cảm trong quá trình định giá nhà đất. Quá trình này có thể diễn ra khó khăn hơn khi tính giá thị trường hoặc mức đền bù phù hợp khi thu hồi đất để phát triển các dự án công.

Theo vị chuyên gia Savills, phần lớn các quốc gia thế giới gắn liền với nền kinh tế nông nghiệp, do đó cách tính tiền thuê đất hay cơ sở định giá thường được tính dựa trên khoảng cách đến chợ, hoặc độ màu mỡ của khu đất.

Tuy nhiên, khi thế giới phát triển vượt qua thời đại nông nghiệp thì việc sử dụng đất đã thay đổi đáng kể, từ đó đòi hỏi hiểu biết sâu rộng hơn về những yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản đó.

Trên thực tế, hệ thống khung giá đất không chỉ được dùng để đánh thuế tài sản mà còn được làm sử dụng trong nhiều mục đích khác. Đơn cử, ở một số quốc gia như New Zealand, khung định giá của Chính phủ đã phát triển đến mức được dùng để tính giá trị thị trường và hướng dẫn định giá cho tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Trong trường hợp này, hệ thống khung giá đất đã chứng tỏ được độ chính xác cao đến mức thị trường tin tưởng và áp dụng như cơ sở định giá.

Kinh nghiệm nào cho Việt Nam?

Theo vị chuyên gia, vấn đề quản lý đất đai của Việt Nam còn nhiều thách thức như: một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ nhất và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán, phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai, hồ sơ mua bán không rõ ràng, hệ thống phân cấp dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp, và bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất.

Mặc dù hệ thống hiện tại không còn phù hợp song khó có thể thay thế bằng một hệ thống mới khi các vấn đề trên chưa được giải quyết triệt để. Ông Troy Griffiths chỉ ra 5 vấn đề chính cần được giải quyết trước khi xây dựng khung giá đất mới:

Thứ nhất, quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó.

Thứ hai, công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Thứ ba, xem xét phương pháp luận phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Có rất nhiều yếu tố giá trị ‘chưa được cải tạo’ đối với đất nông thôn, giá trị 'vốn' đối với đất thương mại, giá trị về vị trí, tổng giá trị cho thuê, v.v.

Thứ tư, để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm trở lại.

Thứ năm, cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra, để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của thị trường khung giá đất mới.

“Những vấn đề trên được thực hiện nghiêm túc mới giúp hệ thống khung định giá đất hoạt động hiệu quả”, vị chuyên gia Savills nhấn mạnh.