Quyền và nghĩa vụ của người thuê, mua nhà ở xã hội

Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội

Khoản 2 Điều 45 Nghị định 100/2024 của Chính phủ về Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua, thuê nhà ở xã hội như sau:

a) Được quyền chấm dứt Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong Hợp đồng đã ký kết.

b) Phải thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội đã ký kết và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trong trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư.

c) Bên mua, thuê mua, thuê phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội và thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

d) Đối với nhà ở xã hội để cho thuê, bên thuê có trách nhiệm phải trả lại nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong Hợp đồng thuê nhà đã ký kết; trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn thì phải thông báo cho bên cho thuê biết trước ít nhất một tháng; nếu bên thuê đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời hạn thuê theo Hợp đồng thì được nhận lại số tiền thuê đã thanh toán của thời hạn thuê còn lại và nhận lại khoản tiền đã đặt cọc (nếu có), trừ trường hợp đơn phương chấm dứt Hợp đồng do một bên vi phạm dẫn đến phải xử lý tiền đặt cọc theo Bộ luật Dân sự;

Bên thuê được quyền mua nhà ở đang thuê nếu chủ sở hữu thực hiện bán nhà ở theo quy định tại Nghị định này và pháp luật về nhà ở có liên quan; không được tự ý bảo trì, cải tạo nhà ở cho thuê, sử dụng nhà ở thuê vào mục đích khác, cho người khác thuê lại hoặc cho mượn nhà ở; không được chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà ở hoặc hoán đổi nhà ở thuê cho người khác nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê.

đ) Trường hợp hết hạn Hợp đồng mà bên thuê vẫn thuộc đối tượng và đủ điều kiện được thuê nhà ở xã hội thì các bên thỏa thuận để ký tiếp Hợp đồng thuê nhà ở; trước khi hết hạn Hợp đồng thuê ba tháng, nếu bên thuê vẫn còn nhu cầu thuê nhà ở và không vi phạm các trường hợp thuộc diện phải chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở theo thỏa thuận trong Hợp đồng thuê nhà đã ký thì được quyền ký tiếp Hợp đồng thuê nhà ở mới hoặc được gia hạn Hợp đồng thuê nhà ở xã hội.

e) Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 3 tháng, tối thiểu không thấp hơn 01 tháng tiền thuê nhà ở để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà.

Cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao hơn mức nộp quy định tại khoản này nhưng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở cho thuê. Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định tại khoản này thì được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận.

Trường hợp là các đối tượng (1), (4), (11) quy định tại Điều 76 của Luật Nhà ở thì không bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc khi thuê nhà ở xã hội.

Người mua, thuê nhà ở xã hội cần nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Ảnh: Đình Trọng.

Nới rộng nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Đây là một trong những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 so với Luật Nhà ở 2014. Theo đó, khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định: Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Song, tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định: Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp: Trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

Như vậy, theo Luật Nhà ở 2023, người mua được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thay vì bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó. Thay đổi giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Xếp hàng bốc thăm mua nhà ở xã hội tại Phương Canh. Ảnh: Nguyễn Thành

Nhận định về điểm mới này, Luật sư Lê Văn Tú (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, quy định này là một biện pháp mạnh mẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội; giúp đảm bảo rằng nhà ở xã hội thực sự đến tay những người có nhu cầu ở thực sự, chứ không phải những nhà đầu tư muốn kiếm lời.

Tuy nhiên, điều này có thể gây khó khăn cho người mua, thuê mua nếu họ gặp phải những biến cố tài chính bất ngờ và cần tiền gấp, vì trong vòng 5 năm, nhà ở xã hội gần như không có tính thanh khoản.

Trong trường hợp người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội vi phạm các quy định của pháp luật (ví dụ: cho thuê lại khi chưa đủ điều kiện, sử dụng nhà sai mục đích), thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó (Theo khoản 10 Điều 88 Luật nhà ở 2023).

Trước khi quyết định mua, thuê nhà ở xã hội, người lao động hãy tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, các quy định của pháp luật và các điều khoản trong hợp đồng; Đọc kỹ từng điều khoản trong hợp đồng mua bán, thuê nhà để đảm bảo quyền lợi của mình. Khi có bất kỳ vấn đề gì phát sinh, hãy liên hệ với các cơ quan chức năng để được tư vấn và giải quyết.

Nhà ở xã hội không chỉ là một căn nhà, mà còn là một cộng đồng, một môi trường sống. Việc nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ sẽ giúp người mua, thuê nhà ở xã hội xây dựng một cuộc sống ổn định, hạnh phúc và góp phần vào sự phát triển chung của xã hội.

Chi tiết đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội năm 2025 Trong bối cảnh giá nhà đất ngày càng leo thang, nhà ở xã hội nổi lên như một giải pháp thiết thực, mở ra cơ ...

Để mua nhà ở xã hội cần chuẩn bị những giấy tờ gì? Chính sách nhà ở xã hội là một trong những giải pháp quan trọng giúp người có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận ...

7 dự án nhà ở xã hội được quan tâm của TP Hà Nội năm 2025 Hà Nội đang nỗ lực mạnh mẽ để thúc đẩy sự phát triển và gia tăng nguồn cung cấp nhà ở cho người lao động ...